Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Как обустроить подвал под квартирой
Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.
В действительности придется учесть действующие ограничения:
- статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
- чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
- приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.
Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.
Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:
- высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
- ширина проходов – от 100 см;
- равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
- вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.
Приватизация проводится исключительно на основе законодательной базы. Все отношения между участниками сделки, собственниками, регулируются 36-й статьей Жилищного кодекса РФ.
Там указывается принцип определения прав на подвалы в многоквартирных домах. При возникновении спорных вопросов с правами следует руководствоваться именно этим кодексом, чтобы уладить все проблемные моменты.
К примеру, не стоит пытаться провести приватизацию помещения, в котором расположены инженерные сети, которые обеспечивают дом коммунальными ресурсами, а также электроэнергией.
Все прочие площади можно использовать как склады, магазины, в некоторых случаях даже как жилые помещения.
Приватизация подвалов возможна как частным лицом, так и сторонней организацией. Но предварительно необходимо заручиться письменным согласием всех жильцов дома.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Законодательное регулирование
Получение жильцами собственнических прав на подвальное помещение в многоквартирном здании является достаточно выгодной процедурой. Приватизация подразумевает безвозмездную передачу государством какого-либо объекта своим гражданам. Поэтому при реализации такого замысла заинтересованные жильцы не несут больших расходов. К тому же процедура разгосударствления общедомовых помещений достаточно проста, если при ее проведении не нарушать законодательные нормы.
Регулирование отношений между владельцами квартир в многоэтажных домах происходит на основании следующих законодательных актов:
- Статья 290 ГК РФ – переделяет права владельцев на общедомовые площади.
- Статья 36 ЖК РФ – перечисляет разновидности объектов, принадлежащих хозяевам квартир.
Вышеперечисленные нормы не только определяют подвальные площади как общее владение собственников, но и помогают в разрешении спорных ситуаций при противоправном захвате общедомовой площади другими лицами.
При этом закон позволяет оформить собственнические права не на все помещения. Запрещено приватизировать территории, на которых находятся:
- электросети;
- отопительное оборудование;
- телефонный кабель;
- водопроводные трубы.
Остальная территория подвала может быть использована под магазин, склад или переоборудована под жилище.
Необходимо знать жителям цокольного этажа, из чего состоит технически приватизация подвального помещения:
- Построить подвал под или чердак над квартирой можно после собрания всех жильцов. Об этом их следует предупредить посредством объявления. На заседании выполняется голосование. Потребуется также составить официальный протокол.
- Человеку рекомендуется внимательно изучить законодательство, которое используется для регулирования взаимоотношений в данной области. Далее собирается пакет документов. В него входят заявления от всех жильцов с подписью и ее расшифровкой. Документы заверяются нотариально.
- Вмешательство в структуру фундамента считается недопустимым. Все реконструкционные проекты должны быть согласованы и включены в договор. Допускается включать различные материалы, например бетон, в изначальный план.
- Собранный пакет документов потребуется отнести в специальную комиссию, которая создается на местном уровне.
- Если нужно сделать строительные работы в подвале, то дополнительно потребуется взять разрешение в Управлении архитектуры города.
Соберите необходимые документы для приватизации подвала
- О приватизации имущества потребуется направить заявление в суд. Его следует в обязательном порядке дополнить разрешительными документами.
- Права владения окончательно передаются после инвентаризации. Процесс проводится представителями БТИ или кадастровой службы.
Завершение всех процедур возможно при условии оплаты госпошлины. Квитанция прикрепляется к документам и относится в Росреестр. Для владельцев квартир процесс не станет сложным. Однако на него потребуется выделить существенные средства.
Как быть с незаконно занятыми помещениями
В старых домах часто встречаются ситуации, когда жильцы без чьего-либо согласия просто переоборудовали часть подвального помещения, выделяя под склады или погреба. Дальше такие помещения длительное время использовались без каких-либо возражений со стороны других жильцов, вкладывались деньги в их реконструкцию, перепланировку, внутренние улучшения.
Важно отметить, что законодатель не предусматривает упрощенных процедур приватизации подвальных помещений, даже если ранее такие помещения уже использовались жильцами. Чтобы получить документы, подтверждающие право собственности, потребуется полностью пройти описанную выше процедуру. Момент начала владения помещением будет исчисляться с даты получения соответствующего свидетельства, а не фактического захвата.
Помните, стать собственником части подвала можно только после получения согласия других жильцов, оформления всех необходимых документов, прохождения процедур согласования. В других ситуациях, даже через обращение в суд, получение свидетельства о собственности невозможно.
Лучше всего, если обустройство и назначение подвального помещения будет продумано на стадии проектирования и строительства дома. Тогда можно заранее учесть все технические аспекты: глубину фундамента, толщину подвальных стен, гидроизоляцию, что позволит в будущем использовать подвал с максимальной эффективностью.
Однако зачастую мысль превратить подвал в функциональное помещение приходит спустя несколько лет после строительства или приобретения дома. В такой ситуации процесс обустройства будет несколько сложнее. Придется решить несколько важных технических вопросов.
Подвальное помещение должно иметь высоту, комфортную для нахождения человека. Оптимальная высота — 1,9-2,1 м. Если высоты недостаточно, подвал придется углублять. Но прежде чем приступать к углублению, требуется установить, на какой глубине протекают грунтовые воды. Превратить подвал в пригодное для времяпрепровождения комфортное пространство возможно лишь в случае, если грунтовые воды протекают достаточно глубоко, в подвал не промокает и не наполняется водой.
Обязательными этапами обустройства подвала являются его гидроизоляция, вентиляция, утепление и освещение.
Необходимые документы
После получения согласия на приватизацию человеку потребуется заняться сбором необходимых документов. Далее потребуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Подвалы передаются в приватизацию на основании следующих документов:
- Помещение является собственностью жильцов, поэтому от них должно быть предоставлено соответствующее заявление о согласии.
- Реконструкция подвала возможна после предоставления протокола о собрании всех жильцов.
- Оценка технического состояния и наличие паспорта из БТИ.
- Процедура оформления начинается после предоставления квитанции об оплате госпошлины.
- Кадастровые документы.
В государственном органе определяют, есть ли у вас основание претендовать на приватизацию. В случае одобрения процесс переоформления занимает неделю.
Тонкости процесса отчуждения подвального помещения в пользу частных лиц
Подобное решение может прийти к человеку при желании расширить жилплощадь, находящуюся на первом этаже. При этом переоформление нежилых помещений осуществляется по более низкой цене, что в совокупности с иными преимуществами делает сделку особо привлекательной. Кроме того, полученные квадратные метры можно использовать на свое усмотрение.
Проведение процедуры сопряжено с установлением собственника. Так, отношения между владельцами квартир урегулированы ст. 36 ЖК России, которая также определяет и правообладателя нежилых площадей. Акт позволяет разрешить различные споры между собственниками в рамках правового поля. Согласно жилищному законодательству подвальные помещения принадлежат всем проживающим в многоквартирном доме лицам. Никто, кроме указанных лиц, не вправе распоряжаться рассматриваемыми площадями. Это значит, что процедура приватизации имущества физлицами или организациями может производиться только при согласовании с собственниками.
Важно! Запрещается приватизировать квадратные метры, в пределах которых располагаются инженерные сети. Последние функционируют для обеспечения всего здания коммунальными ресурсами.
Как получить разрешение на приватизацию подвальных помещений?
Квадратные метры, расположенные в подвале, можно разделить на два вида. Первый — те, что используются свободно. Как правило, они предназначены для хранения хозяйственного инвентаря, колясок, велосипедов и пр. Второй – закрытые от общего доступа. Там расположены инженерные общедомовые системы. Попасть в такие помещения могут лишь представители коммунальных служб или работники УК.
В обеих ситуациях имущество принадлежит жильцам многоквартирного здания. Потому для осуществления процедуры переоформления собственности на гражданина потребуется получить согласие. Обозначенная задача решается нелегко. Первый этап предполагает проведение общего собрания. По итогам принятые решения должны быть зафиксированы в документальном виде. Мероприятие осуществляется в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
Чтобы провести собрание потребуется оповестить всех владельцев квартир, расположенных в доме. Данное действие осуществляется при помощи соответствующей информации, размещенной на стендах внутри подъездов или на входе за 10 дней до указанной даты. Чтобы решение имело юридический вес посетить мероприятие должна половина из числа приглашенных лиц. Перевод подвала в личное распоряжение возможен только при наличии перевеса положительных решений над отрицательными.
Второй шаг связан с подсчетом голосов. При этом важно понимать, что листки опроса должны быть заполнены верно и иметь реквизиты лиц, голосовавших на собрании. Если приватизация оспаривается через жилищную инспекцию, то последняя вправе запросить на проверку все материалы, которые были составлены и получены в результате проведения голосования. При обнаружении поддельных бланков (фальсификации) со стороны надзорной структуры последует наказание.
Важно! При организации общедомового собрания и проведении голосования нужно соблюдать правила, установленные жилищным законодательством. Иначе опротестовать решение и повторить попытку уже не получится.
При необходимости получение подвала общежития или административного учреждения в собственное распоряжение потребуется произвести аналогичный порядок действий. Основным отличием будет меньшее количество опрашиваемых лиц. Таким образом, согласование упростится.
Можно ли приватизировать подвал или чердак в жилом доме
В ГК РФ говорится, что подвальные и чердачные комнаты общего пользования принадлежат владельцам квартир, если они предназначены для обслуживания более одного помещения. В муниципальном жилье право владения общими помещениями у жильцов возникает с момента, как была приватизирована первая квартира. Если до этого муниципалитет успел выделить подвальное помещение в качестве учтенного объекта для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, права на такую площадь принадлежат городским властям. А все остальное будет признано принадлежащим жильцам.
Приватизация общего имущества – процесс неоднозначный. В каждом доме все чаще появляются жильцы, претендующие на тот или иной участок. С развитием современных информационных технологий, люди стали более подкованными в вопросе своих прав, поэтому участились распри и споры не только с госорганами, но и между собственниками квартир за разделение и владение той или иной площадью. Такие споры решаются через судебные инстанции.
Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность
После согласования реконструкции подземного помещения нужно обратиться с заявлением в БТИ для переоформления технического паспорта здания или жилого многоквартирного дома. В МКД подобное переустройство имеет большое значение, так как размер расходов на жилищно-коммунальные услуги рассчитывается исходя из площади общего имущества дома и распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально их площади. После реконструкции площадь общедомового имущества уменьшится, а количество плательщиков увеличится.
Один из самых сложных моментов перевода подвала в собственность — это уговорить собственников помещений МКД провести голосование по вопросу об отчуждении части общего имущества. Порядок проведения общего собрания и голосования прописан в Жилищном кодексе РФ. В первую очередь нужно известить всех о проведении собрания. Это нужно сделать за 10 дней до его проведения, например, с помощью объявлений в подъездах. Явка должна быть свыше 50%, то есть должен быть кворум, чтобы собрание состоялось. Для изменения границ помещений достаточно, чтобы более половины собравшихся проголосовали «за».
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Статья 36 Жилищного кодекса позволяет провести приватизацию подвала в многоквартирном доме. Согласно нормативному документу, эти помещения находятся в долевой собственности. Размер вычисляется исходя из квадратуры квартиры.
Потребуется получить разрешение на законных основаниях. В новых домах внимательно изучают документацию проекта. Дополнительно следует отметить, что в данных вопросах суд чаще всего становится на место собственника недвижимости. Потребуется получить согласие от жилищного сообщества и других владельцев. На сегодняшний день процесс приватизации бесплатный и производится без определенного срока.
Потребуется учесть ряд нюансов и пройти много инстанций.