9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», юрисконсульт ООО «Пересвет-Регион-Саратов-Строй» (группа компаний «Пересвет Групп»).
В современной предпринимательской практике аренда нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды .
См.: Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. N 11; Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. N 5.
Аренда нежилых помещений особенно распространена в сфере торговли и оказания бытовых услуг (аренда магазинов, складских площадей, иных «адаптированных» нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений.
Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются соответствующим договором аренды.
Практика показывает, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.
Рассмотрим в настоящей статье важнейшие моменты, на которые следует обращать внимание при заключении договора аренды нежилого помещения. Не претендуя на абсолютную полноту изложения материала, остановимся прежде всего на практически значимых условиях названного договора аренды.
Риски
Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.
Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Рекомендации
Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).
Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.
Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.
Риски
Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Не сможете получить сверх платы то, что в нее входит по умолчанию, например, НДС или плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).
Рекомендации
Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее плата в рублях, так как она не будет меняться каждый месяц. Если хотите плату в иностранной валюте, для защиты от резких колебаний курса установите валютный коридор.
Перечислите все, что не входит в плату (НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение).
По коммунальным услугам удобнее для вас, если арендатор платит сам напрямую поставщикам услуг. Если же вы не хотите давать ему доступ к сетям, то можете установить, что платежи будут переменной частью арендной платы.
Права и требования арендодателя
- Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
- Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
- Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
- Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
- Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
- Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
- Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
- По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры
Обязанности арендодателя
При подписании договора с арендодателем подразумевается, что владелец надела:
- передает надел в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора;
- вместе с участком и имеющимися на нем конструкциями, арендатор получит необходимую документацию;
- допускает возможность перезаключения договора с новым лицом (наследником) в случае своей смерти (если преемник согласится вступить в наследство);
- согласен возместить расходы на облагораживание участка/улучшение его грунта, понесенные арендатором после окончания срока договора;
- несет ответственность за недостатки земли и имущества на сдаваемом наделе, необходимого для полноценной эксплуатации участка (при условии, что недостатки не были перечислены во время заключения договора для ознакомления с ними арендодателя).
Правомочия арендатора
Арендовав надел, его можно передать в субаренду. Как это правильно сделать, читайте здесь.
При этом период эксплуатации участка не может превысить время, отведенное на эксплуатацию надела первым арендатором. Условия использования участка не могут отличаться от условий, выдвинутых действительным хозяином земли.
После подписания договора аренды, временный собственник участка имеет право на:
- эксплуатацию участка согласно своим нуждам/интересам без проведения совещательных мероприятий с основным владельцем;
- использование имеющихся на арендованной территории водных ресурсов, полезных ископаемых для собственных целей, если это не противоречат действующим законам РФ;
- постройку конструкций, если они не будут нарушать имеющиеся архитектурно-планировочные нормы, не приведут к ухудшению экологии участка или санитарно-эпидемиологической ситуации;
- проводить мелиораторскую деятельность, создавать искусственные водоемы, если это не приведет к ухудшению экобаланса района;
- присвоение плодов/доходов, полученных при использовании арендованного надела;
- использовать права на участок для проведения залоговых сделок;
- при отсутствии специально оговоренных условий в договоре, использовать на ограниченный договором период право аренды в качестве пая при необходимости кооперативного взноса;
- получать компенсационные выплаты, покрывающие непредвиденные расходы на улучшение состояния участка (например, после окончания срока действия договоренности с арендодателем);
- получать компенсацию, если договор будет расторгнут не по вине арендатора либо предоставление участка в эксплуатацию произойдет позже дня, указанного в документе;
- претендовать на преимущественное право при продаже участка, являющегося муниципальной собственностью (если арендатор планирует продолжать использовать землю для своих целей);
- подавать заявление о продлении срока аренды земельного участка.
Распространенная ошибка многих договоров аренды.
Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке – на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки – «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и т.п.
Как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.
Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».
Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.