Выплата долгов по квартплате при смене собственника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выплата долгов по квартплате при смене собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

2. Права владельца недвижимости

3. Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

5. Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

6. Общие правила взыскания долгов

7. Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

8. Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

9. Проверка задолженностей перед покупкой

10. Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?

11. С какого момента у собственника возникает обязанность платить за коммунальные услуги. И какие могут возникнуть проблемы

12. Как проверить квартиру перед сделкой

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате. Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья. Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека. Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация. Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде. Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью.

Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца недвижимости по дарению.

Естественно, если задолженность превысит все максимально допустимые размеры и сроки, управляющая компания обязательно подаст в суд на собственника, и по решению судебного заседания квартиру за эти долги могут арестовать. И вот уже когда ее арестуют, подарить ее будет нельзя. А пока арест не наложен, можно смело заключать договор дарения и регистрировать его. Другое дело, будет ли на такой дар согласен одаряемый. Ведь, как говорилось выше, у договора дарения существуют две стороны, и если тот, кому эту квартиру дарят, согласен, то нет проблем.

Долги за коммунальные платежи по общему порядку не переходят новому владельцу квартиры, это касается любого договора. Они могут перейти ему только по его согласию, по специальному пункту в договоре. Если такого пункта нет, то задолженность остается за тем человеком, кто владел квартирой в тот период.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

«Пока долг не погасите, прописку не оформим».
«Если не заплатите, мы вам отключим воду».
«Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Общие правила взыскания долгов

Взыскать задолженность с плательщика можно двумя способами.

Первый – досудебный. В данном случае должнику направляется письмо с указанием суммы долга, срока его погашения, а также о правовых последствиях, которые наступят в случае невыполнения требований. Такой вариант предусматривает не только выплату прежних расчетов, но и начисление пени за каждый день нарушения, если обязательства не исполнялись более тридцати фактических суток. К претензии прилагается расчет.

Второй – судебный. В этом случае инициатор должен составить ходатайство о выдаче судебного приказа или исковое заявление. К нему, помимо расчета, прилагается копия соглашения о предоставлении услуг, претензии, направленные должнику, полученные ответы, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Следует отметить, что взыскать задолженность по оплате ЖКУ в судебном порядке может как управляющая компания, так и покупатель недвижимости.

Если покупатель все же оказался жертвой беспечности, то есть если он приобрел квартиру с данной формой обременения, его никто не вправе заставить оплачивать подобные платежи. Необходимо знать, что подача услуг по причине задолженности не может быть прекращена, это незаконно. В подобной ситуации все должны действовать в рамках закона.

Покупатель, в первую очередь, должен известить сотрудников УК или ТСЖ о смене собственника жилья, а после этого сразу запросить открыть новые лицевые счета. Сделать это не так просто! К подобному заявлению потребуется приложить пакет документов, доказывающих наступление права собственности у нового собственника. Это может быть договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, иного плана документы.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи..

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Проверка задолженностей перед покупкой

Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ предыдущего хозяина Покупка вторичного жилья – сложный процесс. Перед покупателем стоит много задач, чтобы без обмана приобрести квартиру, поэтому упустить что-то очень легко. В итоге новый обладатель радуется, переезжает на новую жилплощадь и только спустя время обнаруживает, что купил квартиру с долгами по коммунальным платежам. Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире. Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества . Коммунальным службам все равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового. Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.

Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?

Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.

Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.

Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы.

В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.

Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.

В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.

Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.

«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.

В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.

– Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».

Чужие долги. При смене собственника жилого помещения новые хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153) собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .

Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.

Исключением из этого правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.

158) обязанность по уплате долгов по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения.

Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.

В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

С какого момента у собственника возникает обязанность платить за коммунальные услуги. И какие могут возникнуть проблемы

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 153 ЖК РФ, с момента постановки на учет и получения в территориальном органе Росреестра официальной выписки из ЕГРН о праве собственности на купленную квартиру у жильца появляется обязанность по оплате коммуналки. Такое обязательство наступает после заключения официального договора с предыдущим хозяином и регистрации прав собственности.

Важно! Если жильцу приобретенной квартиры выдвигают требования по оплате долгов ЖКХ предыдущего владельца, то такие действия считают неправомерными. Однако, взносы на капремонт все равно уплачивают.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, если гражданин становится собственником купленного жилья, то у него появляется обязательство по оплате домового капремонта. Обязанность по оплате таких платежей за коммуналку переходит на будущего жильца только при заключении официальной сделки о переводе накопленных долгов ЖКХ.

Покупатель самостоятельно инициирует этот процесс, иначе такой договор не заключают (п. 1,2 статьи 391 ГК РФ). Будущий квартирант не изучает нормативные необходимые документы и часто оплачивает долговые начисления за коммуналку от предыдущего владельца квартиры, о чем в последствии сильно жалеет.

Бывший собственник нередко занижает показания счетчиков или не вписывает в квитанцию ЖКХ. Тогда накапливается огромная задолженность по платежам ЖКХ, оплатой которых потом занимается следующий хозяин квартиры.

Взносы на капитальный ремонтВзносы на капитальный ремонт всегда взыскиваются с нового собственника, поскольку эти
взносы привязаны к имуществу (квартире), находящейся в многоквартирном доме.Все остальные услуги ЖКХПредметом правового анализа судебной практики, будут все иные услуги за ЖКХ

Как проверить квартиру перед сделкой

Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.

Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.