Может ли суд обязать продать квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли суд обязать продать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.

Как правильно провести раздел имущества?

Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:

• Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.

• Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Раздел совместно нажитого имущества: общие положения

Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.

К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.

Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.

При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.

Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.

Общая долевая собственность супругов

В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.

При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.

Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.

Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.

Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.

Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.

Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.

Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.

Алгоритм действий при принудительной продаже

Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:

1. Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
2. Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
   
   • представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
   • предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
   • инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.

1. Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
2. Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
   
   • перечислить денежные средства продавцу;
   • подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
   • переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.

Иск и пакет документов для продажи и выкупа

Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:

1. Вводную часть с указанием:
   
   • адресата – судебного органа;
   • адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
   • третьего лица – информации об ответчике;
   • цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.

1. Повествовательный раздел с отражением:
   
   • обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
   • размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
   • местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
   • причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
   • информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.

1. Просительную часть, содержащую исковые требования принудительной продажи доли в квартире со ссылками на законодательные нормы.
2. Дату, подпись истца и перечень прилагаемых документов:
   
   • паспорт заявителя;
   • выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
   • поквартирная карточка;
   • заключение оценочной экспертизы;
   • банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
   • техническая документация;
   • документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Основания для обращения в суд

---

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?

Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.

Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.

---

Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.

Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.

В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.

Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:

Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.

При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:

Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Состав общего имущества и как рассчитать из него долю супруга

Согласно существующему законодательству у мужа и жены равные права на приобретенную в браке недвижимость. При разделе супружеского имущества жилище должно быть поделено пополам.

Внимание! Тому, с кем остается жить общий ребенок, суд может оставить больше имущества, отступив от принципа равенства.

Каждый из супругов может предложить второму выкупить вторую половину дома. Если стороны не приходят к соглашению, квартира или дом могут быть:

• проданы другим собственникам с последующим разделом вырученных средств;
• разменяны на два раздельных жилья;
• оставаться в дальнейшем совместном владении, но с определением долей.

Изменение доли может происходить вследствие юридически значимых событий:

• наследования семейной парой либо одним из супругов частей жилища, принадлежавших умершим собственникам;
• дарения;
• покупки доли.

К примеру, если при покупке дома было оформлено долевое владение между семейной парой и их родственником, в случае его смерти доля переходит к тому из супругов, с кем он состоял в кровной связи. После наследования новый владелец имеет права на большую часть домовладения.

Похожие записи:

• Тринадцатая квитанция. Меняется порядок расчетов на общедомовые нужды
• Государственная помощь молодым семьям: какие программы существуют?
• Верховный суд разъяснил особенности будущей кассации по уголовным делам