Новостройки на стадии котлована в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки на стадии котлована в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый выгодный этап для покупки жилья на первичном рынке недвижимости в столице, дающий экономию до 30 и более процентов — это покупка квартиры на этапе котлована. Второй момент, важный в современных инфляционных условиях — это инвестирование в то, что со временем будет только дорожать, причем гораздо быстрее, чем дешевеет рубль. Доходность банковских вкладов снижается, и российские граждане предпочитают вкладывать свои сбережения и накопления в строительство. В том числе и этим объясняется высокий процент частных инвестиций в приобретение помещений на стадии котлована.

Что нужно знать о покупке квартиры в стадии «котлован»?

1. Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
2. На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
3. Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.

Жилой комплекс «Бадаевский» строится на набережной Тараса Шевченко, на месте бывшего одноименного пивоваренного завода. Основную массу застройки поднимут на 55 м, откуда жителям верхних этажей откроются виды на московский Сити и гостиницу «Украина». В исторических корпусах расположены рестораны, кафе и клубы, к ним в ходе реставрации добавятся новые продовольственные магазины, фитнес-центр, детский досуговый центр, историческая пивоварня, а также общественные бани, жилые, офисные и общественные площади. Покупатели смогут приобрести здесь квартиры и апартаменты, а также девять индивидуальных вилл. Под объектами нового строительства, а также под благоустроенным внутренним двором разместится трехуровневый подземный паркинг. Проект предусматривает благоустройство набережной Тараса Шевченко и внутреннего двора комплекса. Здесь обустроят бульвар вдоль исторических корпусов, на который смогут выходить террасы летних кафе и ресторанов, расположенных на первых этажах.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Купить квартиру в новостройке

Полный каталог квартир в новостройках Москвы и ближайшего Подмосковья недалеко от метро. Новые, строящиеся и готовые жилищные комплексы с развитой архитектурой и продуманными планировками. Среди предложений есть жилье без отделки со свободной планировкой от эконом до бизнес-класса. Все квартиры доступны к покупке за наличные или в ипотеку. При необходимости возможна продажа квартиры под ключ — с ремонтом и отделкой от застройщика.

Новостройки от застройщика – это 7,5 тысяч планировок для студий и 1-4-комнатных квартир площадью от 19 до 109 квадратных метров. Мы предлагаем новостройки в любом из 15-ти проектов в административных округах Москвы и в Московской области.

Продуманное расположение новостроек от застройщика с доступом к основным магистралям до и в пределах МКАД, пешая доступность до станций метро и станций общественного транспорта. Различные варианты природного окружения, с дворами-парками без машин и отдельными паркингами для личного автотранспорта.

Новостройки на стадии котлована в Москве

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.

Предложения класса «эконом» и «комфорт» в ЮЗАО и ЮАО привлекают людей, не имеющие достаточного бюджета, но которые хотят иметь московскую прописку. Студии, «однушки» и «двушки» разной площади — это популярное жилье в Москве на начальном этапе строительства. Многокомнатные лоты выбирают большие семейства с детьми.

В продаже 6429 квартир от 77 застройщиков в новостройках Москвы в 134 жилых комплексах со сдачей в 2021 году:

• Цена от 249 900 до 2 115 500 рублей за м²;
• Площадь недвижимости от 14.2 до 405 м²;
• Самое недорогое жильё в новом доме обойдется в от 3,5 млн руб., это студия в ЖК эконом-класса ЖК «MySpace на Окской»;
• В базе новостроек 134 строящихся дома, планируемых к сдаче в 2022, 2023 годах.

Одним из главнейших итогов не только уходящего года, но, как считает Марат Хуснуллин, и десятилетия, является принятие законопроекта о комплексном развитии территорий, предоставляющего регионам право готовить и утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на выделенных для этого площадках. Их жильцы, в свою очередь, получают право принимать решение о подключении к программе и выходе из нее посредством голосования.

Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.

Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.

Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?

Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.

В базе жилых комплексов найдено 126 новостроек срок сдачи 2021 год в Москве по цене от 4 млн руб до 120 млн руб. Площадь квартир варьируется от 24 до 279 м². Все 126 карточек ЖК срок сдачи 2021 год в Москве содержат: подробное описание, планировки квартир, фото, ход строительства, визуализацию, расположение на карте, отзывы, новости и статьи.

В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:

• Площадью от 24 квадратных метров;
• С разнообразной планировкой;
• На любом этаже.

На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.

Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Купить квартиру на стадии котлована в Москве

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.

Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.

Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.

Необходимо будет удостовериться, что с документами в этой конторе все в порядке. Иначе, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после возведения МКД могут начаться большие проблемы.

Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:

• устав;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.

Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома. Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома. Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.

Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Снос пятиэтажек в бескудниково

Ключевые этапы, сроки сдачи и очередность демонтажа строений будут определены только к концу 2020 года. Но уже установлен список зданий, подлежащих разбору.

Бескудниковский бульвар снос ветхих пятиэтажек затронет следующие дома:

• 44,45,46 (первый, второй и третий корпус);
• 48 (третий, первый, четвертый, пятый, шестой, седьмой корпуса);
• 49;
• 50,51;
• 52,54.

Также сносу подлежат здания, находящиеся на Дмитровском шоссе. В программу вошли следующие дома:

• 89 (первый, второй и четвертый корпуса);
• 95 (первый, второй корпус);
• 97 (первый и второй корпус).

Располагаются строения, подлежащие демонтажу, и на Коровинском шоссе. Их необходимо разобрать в обязательном порядке для застройки новых объектов. Сносу подлежат:

• №4 (первый, второй, третий и четвертый корпуса);
• № 6,8 (первый, второй, третий, четвертый корпус);
• № 2/38.

Также в список вошло помещение, располагающееся на Селигерской улице под тридцать вторым номером.

Каждый переселенец из вышеперечисленных домов с 1 августа 2021 года освобождается от оплаты коммунальных услуг относительно капремонта.

Золотой котлован: квартиры на старте продаж стали дороже готовых

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

Стоимость жилья на стадии «котлована» зависит от нескольких обстоятельств:

• этапа возведения новостройки;
• уровень развития инфраструктуры;
• места расположения (Москва, Подмосковье);
• от размера квартиры;
• типа и планировки жилого помещения;
• и иных индивидуальных факторов.

Приобретение жилья в новостройке на фундаментальном этапе, безусловно, выгодное капиталовложение. Но, к сожалению, в некоторых случаях такая сделка сопряжена с неоправданными рисками. Поэму в первую очередь необходимо проанализировать весь рынок недвижимости. Выбрать квартиру соответствующую вашим запросам, ценовым параметрам и желательному месту расположения.

Проштудируйте всю деятельность девелопера, начиная с 2008 года, когда были самые сложные годы для страны. Каково было финансовое положение компании в этот и последующие года. Поищите на форумах отзывы о данном застройщике. Проверьте по его реквизитам, не было ли судебных споров и не заведены ли на руководство фирмы уголовные дела.

Если репутация застройщика «чиста» проверьте всю проектно-сметную документацию и все соответствующие разрешения на строительство. Уточните, работает компания по ФЗ-214, который дает хоть какие-то гарантии покупателю. Если да, то можно смело покупать квартиру у такого девелопера.

1. Стоимость. На первоначальной стадии строительства квартиру можно купить за полцены.
2. Есть возможность выбора. На этапе «котлована» доля реализованного жилья невелика и поэтому у будущих приобретателей недвижимости есть возможность выбрать квартиру по своему вкусу и потребностям (квадратуру, планировку и этаж).

1. Основными недостатками такой сделки являются риски связанные с некоторыми обстоятельствами. Во-первых, можно натолкнуться на мошеннические схемы компаний однодневок, построенные на доверие инвесторов (покупателей).
2. Есть вероятность того что и добросовестная фирма-застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями что грозит потенциальным покупателям стать не счастливыми новоселами в ближайшее время, а приобретателями долгостроя или хуже того будущая квартира так и останется проектом на бумаге.
3. Период ожидания. Даже если приобретаемая недвижимость не станет долгостроем стать правообладателем квартиры здесь и сейчас не получится. Придется ждать окончание строительства. А это год-два и очередные затраты на съемное жилье.

Но как прогнозирует Государство принятые поправки в ФЗ-214, вступившие в силу с 2017 года, позволят совершать сделки с недвижимостью более безопасно и прозрачно.

Новостройки на стадии котлована в Москве

ПИК специализируется на строительстве новостроек в разных районах Москвы, используя для этого собственные производственные мощности и профессионализм сотрудников. С момента работы застройщиком было введено в эксплуатацию порядка 15 млн. кв.м. в сегменте панельного домостроения. На текущий момент холдинг состоит из 15 активно функционирующих подразделений, которые оказывают риэлтерские услуги, управляют вновь созданными объектами и вводят их в эксплуатацию.

Ежегодно портфель ПИК пополняется на 1 млн. кв.м. полезных площадей. На счету компании реализация привлекательных внешне и максимально комфортабельных изнутри новостроек «Английский квартал», «Мироновский», «Бунинский», а также застройка микрорайонов Новокуркино, Левобережный, Ярославский и др.

Официальный сайт ПИК всегда предложит Вам максимально точную и актуальную информацию обо всех новостях и событиях в компании, а также исчерпывающие данные по строительной тематике. Ссылку на официальный сайт вы всегда найдете на этой странице.

В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:

• Площадью от 24 квадратных метров;
• С разнообразной планировкой;
• На любом этаже.

На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.

Квартиры на стадии котлована от застройщика в Москве

Вся размещенная информация носит исключительно ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не точного и полного описания и характеристик объекта, и может быть изменена.

Второе место по количеству ожидаемых к продаже новинок занимает ЮЗАО. Здесь их три: ЖК «Архитектор», ЖК Eniteo и комплекс на улице на Наметкина. В ЖК «Архитектор» продажи уже начались, причем буквально на следующий день после получения ЗОС от Москомстройинвеста.

1. Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
2. На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
3. Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.

Минусы. У покупки новостройки на котловане два существенных недостатка, и первый заключается в повышенных рисках. За те 1-2 года, что строится дом, у застройщика могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых придётся «заморозить» строительство. Второй недостаток в том, что при покупке квартиры на котловане дом ещё нельзя увидеть своими глазами, и проект приходится оценивать по документам, чертежам планировок и 3D-моделям.

В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:

• Площадью от 24 квадратных метров;
• С разнообразной планировкой;
• На любом этаже.

На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.

В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.

В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.

Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.

Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.

Необходимо будет удостовериться, что с документами в этой конторе все в порядке. Иначе, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после возведения МКД могут начаться большие проблемы.

Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:

• устав;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.

Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома. Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома. Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.

Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Купить квартиру на этапе строительства котлована от застройщика в Москве

Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.

В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.

В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.

«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».

По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.

«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».

Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.

У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.

Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.

Для тех покупателей, которые не хотят хвататься за последний вариант, а, напротив, предпочитают выбирать квартиру среди множества других вариантов, вероятно, лучше рассматривать предложения застройщиков на ранних этапах строительства. Но стоит учитывать, что у каждой стадии возведения дома есть как положительные, так и отрицательные стороны. И поиски выгодного объекта недвижимости желательно связать не только с надежной компанией, работающей по федеральному закону № 214 и уже доказавшей свою эффективную деятельность на рынке, но и с профессиональным риэлтором. При помощи специалиста можно обойти все подводные камни на любом этапе строительства и остановиться на доступном и вместе с тем комфортном жилье.

• Дизайнерская
• White box

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве

Одним из главнейших итогов не только уходящего года, но, как считает Марат Хуснуллин, и десятилетия, является принятие законопроекта о комплексном развитии территорий, предоставляющего регионам право готовить и утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на выделенных для этого площадках. Их жильцы, в свою очередь, получают право принимать решение о подключении к программе и выходе из нее посредством голосования.

Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.

Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.

Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?

Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.

Новостройки на этапе котлована в Москве

Одним из главнейших итогов не только уходящего года, но, как считает Марат Хуснуллин, и десятилетия, является принятие законопроекта о комплексном развитии территорий, предоставляющего регионам право готовить и утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на выделенных для этого площадках. Их жильцы, в свою очередь, получают право принимать решение о подключении к программе и выходе из нее посредством голосования.

Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.

Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.

Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?

Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

По данным Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к концу прошедшего года на стадии котлована находилось около 35% от общего объема предложений на первичном рынке Московской области, или примерно 2 млн кв. м жилья. А если учитывать объекты и на других ранних стадиях строительства, например, на этапе фундаментных работ или на этапе постройки первых этажей, то, как сообщает Олеся Кошкина, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, объем рассматриваемых новостроек составляет более 17 млн кв. м жилья. «При этом количество предложений на нулевом цикле с середины 2012 года выросло на 29,7%, а с конца 2011-го — на 71,9%», — отмечает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Среди предложений, находящихся на самом старте, есть и новые проекты (их, по данным Татьяны Кузнецовой, директора департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», примерно 10% от общего числа подмосковных проектов), и новые корпуса в хорошо известных масштабных комплексах, например, в ЖК «Татьянин парк» (Ленинский район), ЖК «Новая Трехгорка» (Одинцовский район), ЖК «Изумрудные холмы» (Красногорск) и др. И как утверждает Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group, более 90% нового строительства – это как раз очередные корпуса в объектах комплексной застройки: сегодня в любом крупном проекте можно купить квартиру различной степени готовности — от «котлована» до «сдача ГК».

Предложения на нулевом цикле встречаются на всех направлениях от Москвы, причем как в нескольких километрах от МКАД, так и в дальнем Подмосковье, хотя большинство предложений располагается недалеко от столицы: по сведениям Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), таких объектов около 93% от всех проектов на стадии котлована. Но собственно новостройки и на других стадиях строительства преобладают в ближайшем Подмосковье (25-30 км от МКАД), где девелоперская активность максимальна: «На расстоянии до 15 км от МКАД находится 59,5% новостроек на начальных этапах строительства, но в этой территориальной зоне сосредоточено и основное предложение первичного рынка жилья МО — 57% корпусов», — сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). А по данным Татьяны Кузнецовой («Эталон-Инвест»), в ближнем Подмосковье расположено 81,5% всех новостроек и на долю дальнего приходится лишь 5%. Распределение объектов на стадии котлована демонстрирует график, предоставленный компанией:

Больше всего новостроек на нулевом цикле находятся в городах Видное, Подольск, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи, а в дальнем Подмосковье это, например, Чехов, Бронницы, Лобня и Солнечногорск «Среди объектов на стадии котлована лидирует северное направление», — отмечает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

Но ��а всех направлениях предложения на начальных этапах строительства преимущественно относятся к классам эконом и комфорт. «Причем одна из интереснейших тенденций ушедшего года в том, что доля эконом- и комфортклассов в структуре предложения Подмосковья практически сравнялась», — отмечает Олеся Кошкина TEKTA GROUP). По данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), доля объектов комфорткласса — 67,3% от объема «котлованных» новостроек.

Эксперты также отмечают, что монолитных проектов на стадии котлована в Подмосковье заметно больше, чем панельных.

По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в данный период раскупается около 75% квартир в новостройках. И основная причина этого – низкие цены.

Чем выше готовность объекта, тем дороже квартиры. «Стоимость готовых объектов в ближайших к Москве городах уже почти сравнялась с московской. А объекты на нулевом цикле сравнительно дешевы. К примеру, в ЖК «Октябрь» в Люберцах однокомнатная квартира площадью от 29,5 кв. м стоит от 1,92 млн руб.», — рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Мы попросили экспертов назвать наиболее интересные подмосковные объекты, находящиеся на ранней стадии строительства.

Среди них — квартал «Краски жизни», входящий в состав мини-полиса «Радужный» (южная часть г. Видное, 5-й микрорайон). В рамках этого проекта уже введены в эксплуатацию 8 жилых домов и детский сад «Улыбка», а сейчас началось строительство трех корпусов переменной этажности (от 3 до 17 этажей), все они будут выполнены по индивидуальному проекту с применением монолитной технологии и вентилируемых фасадных систем. «Квартал возводится в соответствии с социально-архитектурной концепцией компании «Сити-XXI век», которая предусматривает формирование комфортной среды проживания. На его территории разместятся более 20 открытых игровых и спортивных площадок (в том числе баскетбольная зона и 2 поля для мини-футбола), а также зон для отдыха. К тому же территория комплекса будет оборудована собственной велосипедной трассой протяженностью около 2 км с велопарковками», — рассказывает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». В плюс к этому здесь будут магазины, кафе и детские площадки для ребят разных возрастов, а для домашних питомцев построят отдельную зону для выгула и проведения специальных тренировок (двойной барьер, балансир, трамплин и т.д.).

Преимущество квартала «Краски жизни» — хорошая экология. Во-первых, он расположен в природно-рекреационной зоне реки Битца, а во-вторых, его авторы уделили большое внимание озеленению: «Коэффициент дополнительного озеленения территории при серьезной инфраструктурной нагрузке более чем впечатляющий – 0,4, что составляет почти половину территории квартала, — дополняет Виталий Разуваев («Сити-XXI ��ек»), — причем предпочтение отдается редким породам деревьев и кустарников, и предусмотрено множество цветников».

Похожие записи:

• Родительская плата, компенсация и льготы
• Минимальная пенсия с 1 января 2023 года по регионам России
• В 2023 году в России могут ввести принудительный техосмотр: подробности