Подмосковным арендаторам земли объяснили, как продлить срок действия договоров

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подмосковным арендаторам земли объяснили, как продлить срок действия договоров». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Способы продления аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:

• Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
• Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
• Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
3. Арендатор должен остаться прежним.
4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Продление аренды земельного участка в 2022 году

Далее следует указать намерение продолжить соглашение с администрацией и продлить договор аренды.

• В заявлении указывают «просьбу» продления действия договора без необходимого аукциона – при наличии подобных прав их следует указать.
• К заявлению прикладываются необходимые для этого документы – здесь выделяют обязательную ксерокопию паспорта, заверенную у нотариуса (для физических лиц), или копии учредительных документов на имеющуюся организацию (для юридических лиц). В дополнении прикладываются документы, указывающие на особенный социальный статус и прочие справки, доказывающие наличие прав и намерений у арендатора в использовании участка далее по назначению.
• Теперь же арендатору остается только ждать рассмотрения заявления и окончательного решения – на это у администрации есть месяц.

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2017 году

Владивосток». (пп. 18 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 213-ФЗ) 9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Закон о земельном кадастре с 1 января 2022 года

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.
Судебная практика Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа. В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации.
В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления. Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Особенности продления договора аренды земельного участка в 2021 году

ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если: (а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2021 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка, при этом: (б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Способы и порядок продления аренды земельного участка

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду. Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы. Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства. На что нужно обратить внимание. Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.

Продление аренды земельного участка без торгов

Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды
   
   

   или

   при заключении дополнительного соглашения.

2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов
   
   

   или

   по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.

3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные
   
   

   или

   гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Можно ли арендовать участок в природоохранной зоне

• В соответствии с пунктом 7 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;
• Согласно пункту 5 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Таким образом, действие статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

• Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.

Если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но уже кем-то занят, то он может быть выделен землепользователям до введения ЗК РФ 2001 года в действие. К примеру, участки в деревнях вообще редко были сформированы и могут быть уже в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды, не отображаясь при это на публичной кадастровой карте. Поэтому, с моей точки зрения, следует делать упор на аренду земельного участка, а не на покупку здания под ним.

Как я это вижу:

1. Получить справки подтверждающие, что здание не стоит на балансе у органов мсу, не находится в чьей-то собственности (физ. юр. гос. лиц (гос. — мсу, федеральная));
2. Подать заявление в местную администрацию, в чьем ведении находится данный земельный участок, о приобретении права аренды на него, именно в письменном виде, т.к. зачастую сталкиваюсь с тем, что люди слушают ленивых чиновников, которые не хотят разбираться с проблемами входящими в их прямые обязанности. Подавайте именно в письменном виде;
3. В заявлении можно указать предложение выделить данный ЗУ в аренду вам для каких-либо нужд с обязательством в виде очистки территории от строительного мусора и тп.
4. Если получите положительный ответ, то быстренько ремонтируете данное здание (частично), оформляете на него право собственности;
5. Далее оспариваете кадастровую стоимость земельного участка и здания и выкупаете ЗУ у муниципалитета. Снижение КС вам пригодится для уменьшения суммы выкупа.

Механизм продления срока аренды земли

Итак, перейдем к механизму продления договора аренды. На имя арендодателя необходимо подать заявление о продлении договора аренды земельного участка, предложив подписать дополнительное соглашение к договору.

Заявление нужно подать до 1 марта 2023 года. Срок, на который может быть продлен договор, ограничен тремя годами, поэтому рекомендуем в заявлении указывать максимально возможный срок продления договора – 3 года.

У арендодателя будет 5 рабочих дней для заключения дополнительного соглашения. 5-дневный срок будет исчисляться с момента получения заявления, вы можете его подать, посетив лично, или направив по почте заказным письмом.

В силу того, что срок аренды участка будет изменен, вам потребуется внести данную информацию в ЕГРН. Для этого необходимо подать заявление в Управление Росреестра через МФЦ, приложив к нему дополнительное соглашение.

После прохождения государственной регистрации, можно будет со спокойной душой завершить строительство дома. Также рекомендуем посмотреть наше видео о процедуре выкупа земельного участка из аренды в собственность.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Похожие записи:

• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году
• можно ли водителю ехать без майки
• Минфин расширил перечень кодов для платежек